tarafınca Hesaplanan Risk 1/01/2023 09:56:00
Moody’s Analytics’ten Kıdemli Ekonomist Lu Chen ve ekonomist Xiaodi Li’den: Daire dengeye geldi, Ofis talebi düştü ve Perakende durağan(durgun) kaldı
Makroekonomik belirsizlikler ve esnek emek harcama düzenlemeleri altında sıkışan şirket kârları, ofis talebini zayıflattı ve sektörün temelini dönüştürmeye devam etti. Ek olarak, yeni ofis talebi devamlı direkt kiralama yöntemiyle yansıtılmamaktadır. Ofis küçültme daha yaygın hale geldikçe, yeni talebi karşılamak için kaçınılmaz olarak alt kiralama alanı izledi. Üçüncü çeyrekte 3 milyon fit kareden (sqft) 4. çeyrekte -7.13 milyon fit kareye düşen net emilim.
Genel ofis sektörü duyarlılığından etkilenen, yeni teslimat, ülke çapında 2 milyon fit karenin birazcık üstüne düşerek, 20 yılı aşkın seyretme geçmişimizin en düşük üç aylık teslimatı oldu. Boşluk, art arda dördüncü çeyrekte %18,7, bundan önceki çeyreğe gore 20 baz puan yada geçen senenin aynı dönemine gore 60 baz puan daha yüksek. 3. çeyreğe kıyasla, 4. çeyrekte istenen kira %0,3 arttı (35,05 $’dan 35,14 $’a) ve efektif kira %0,1 arttı (28,00 $’dan 28,04 $’a).
vurgu eklenmiştir
Reis, ofis boşluk oranının 2022’nin 4. çeyreğinde %18,7 bulunduğunu, 3. çeyrekte %18,5’ten ve 2021 4. çeyrekte %18,1’den arttığını bildirdi.
Bu, 1992’den beri (S&L krizinin peşinden) ofisler için en yüksek boşluk oranıydı.
NOT: Bu, ofis alanı kiralanmış olsun ya da olmasın, ofislerde kaç kişinin bulunmuş olduğu (evden çalışmadaki artışla ilgili olarak) hakkında hiçbir şey söylemez.
Bu grafik 1980’de başlamış olan ofis boşluk oranını göstermektedir (1999’dan önceki veriler yıllıktır).
Ofis boşluk oranı pandemiden ilkin yüksekti ve pandemi esnasında terfi etti.
Reis ek olarak, ofis efektif kiralarının 4. Çeyrek’te %0.1 arttığını bildirdi; kiralar pandemi öncesiyle nerede ise aynı seviyede.
Ve Reis’ten Perakende’ye:
Tüketici harcamalarıyla desteklenen mahalle ve topluluk avm net emilimi, geçen çeyreğe kıyasla 4. çeyrekte %44 arttı. Yeni inşaat teslimatı 600.000 metrekarenin altına düştü ve envanterin yıl için 3 milyon metrekarenin birazcık üstüne çıkmasına niçin oldu, bu da 2019 rekorunun yarısından daha azca. Arz ve talep arasındaki nispi denge göz önüne alındığında, mahalle ve topluluk avmleri için ulusal boşluk %10,3’te durağan(durgun) kaldı üst üste beşinci çeyrek için. İstenen/efektif kiralar 4. çeyrekte %0,2/%0,2 oranında hafifçe arttı ve metrekare başına 21$/18$ aralığında kaldı, bu düzey 2018’den bu yana değişmedi. Bölgesel avmleri ise en riskli perakende alt türü olmaya devam ediyor ticari ipotek temerrüdü verilerimize gore, perakende varlıklar içinde genel temerrüt davranışını yönlendiriyor. Bölgesel ve süper bölgesel avmlerindeki boşluk oranı 10 baz puan artarak %11,2’ye terfi ettigeçen yıl aynı süre aynı.
Reis, bölgesel avmleri için boşluk oranının 2021’in 2. çeyreğindeki %11,1’den 2022’nin 4. çeyreğinde %11,2 bulunduğunu ve 2021’in 4. çeyreğindeki %11,2’den değişmediğini bildirdi. Bölgesel avm boşluk oranı 2021’in 2. çeyreğinde %11,5 ile zirve yapmış oldu.
Mahalle ve Topluluk avmleri (şerit avmleri) için boşluk oranı 4. Çeyrek’te %10,3’tü, 3. Çeyrek’teki %10,3’ten değişmedi ve 2021 4. Çeyrek’teki %10,3’ten değişmedi. Strip avmleri için boşluk oranı 2021’de pandemi esnasında %10,6 ile zirve yapmış oldu hem Q1 hem de Q2 2021.
Bu grafik, 1980’de başlamış olan avm boşluk oranını göstermektedir (2000’den önceki veriler yıllıktır). Bölgesel avm verileri 2000’de başlıyor. 80’lerde, boşluk oranı yükselirken bile avmsinde aşırı yapılaşma vardı. Bunun sebebi, S&L krizine neden olan fazlaca gevşek ticari borç vermeydi.
2000’lerin ortalarında, avm inşaatçıları konut patlamasının “çatı tepelerini” (daha gevşek kredi verme) takip ettikçe avm yatırımı arttı. Bu, boşluk oranının durgunluk başlamadan ilkin bile yükselmesine niçin oldu. Peşinden, durgunluk ve mali kriz esnasında boşluk oranında keskin bir artış oldu.
Son birkaç yılda, hatta pandemiden ilkin, bölgesel avm boşluk oranları aslına bakarsan yüksek bir seviyeden mühim seviyede arttı.
Efektif kiralar, son 4+ yıl süresince bölgesel avmleri için çoğunlukla değişmedi ve şerit avmleri için 3+ yıl süresince durağan(durgun) kaldı.