Çinli konut mülk sahipleri ipoteklerini erken ödemek için acele ediyor ve zaten cazip kredi fırsatlarını belirlemekte zorlanan ticari bankalar üzerindeki baskıyı artırıyor.
Birkaç devlet bankası yöneticisi Financial Times’a Pekin ve Şanghay’daki şubelerin bu yıl ipotek ön ödemelerinde yüzde 20’lik bir artış yaşadığını söyledi.
Analistler, yöneticilerin hesaplarının yakın zamanda yayınlanan ulusal kredi verileriyle uyumlu olduğunu söyledi. Moody’s Investors Service kıdemli kredi yetkilisi Nicholas Zhu, “Ön ödeme, kaldıracı azaltma arzusudur ve gördüğümüz makro verilerle tutarlı olan azalan talebi gösterir” dedi.
Çinli borçluların ipoteklerini erken ödemeye zorlaması, düşen yatırım getirileri, Pekin’in sıfır Covid politikasının ekonomik bozulması ve emlak sektörünü sarsan bir likidite krizi zeminine karşı geliyor. Bu, birçok konut sahibini faiz ödemelerini azaltmaya çalışmasına neden oldu.
Büyük ölçüde ipoteklerden oluşan orta ve uzun vadeli hanehalkı borcu, 2021’in ikinci yarısında yüzde 5,2 ve aynı dönemde yüzde 7,3’ten 2022’nin ilk altı ayında sadece yüzde 2,9 arttı. Çin Halk Bankası tarafından yayınlanan verilere göre, yıl önce.
Aynı zamanda, Çinli hanelerin yerel para banka mevduatları 2022’nin ilk yarısında 10,3 trilyon Rmb (1,5 trilyon $) artarak, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 13 arttı ve altı ülke için en büyük genişleme oldu. Buna karşılık, hanehalkı borçlanması 2007’den bu yana en yavaş hızı olan yüzde 8 arttı.
İpotekleri geri ödeyen bireylerin çoğu birden fazla mülke sahip, nakit paraya hazır erişime sahip ve bankaların ikinci veya üçüncü ev kredileri için talep ettiği yıllık yüzde 5,5-6 oranında daha yüksek faiz oranları ödüyorlar.
Pekin’de serbest çalışan danışman Bill Chen, Çin başkentinde ikinci bir daire satın almak için 2020’de 25 yıllık Rmb1,25mn ipotek aldı. Ancak aylık 6.500 Rmb’lik kira geliri, dörtte üçü faiz olan 7.826 Rmb’lik aylık ipotek ödemelerini karşılamıyor ve cazip alternatif yatırım seçenekleri olmadan Chen, bu yaz ipoteği geri ödemeye karar verdi.
“Öngörülebilir getirileri tercih ederim ve ev kredilerimin faizinden tasarruf etmek, tek öngörülebilir getiri gibi görünüyor. [I can get] şimdilik” dedi.
Düşen emlak fiyatları ayrıca Chen’i, değeri daha da düşerse daireyi satmaya hazır olmak için ipoteği ödemeye teşvik etti. Çinli mal sahipleri, mülk sahipliğinin devrine başlamadan önce genellikle herhangi bir ipoteği temizlemek zorundadır.
E-house Çin Araştırma ve Geliştirme Enstitüsü’nün araştırma direktörü Yan Yuejin, Pekin’in borçlu emlak geliştiricilerini dizginleme dürtüsü fiyatları vurduğundan ve sektörle bağlantılı varlık yönetimi ürünlerinin verimini daha düşük seviyeye indirirken, ön ödeme eğiliminin Çinli tüketiciler arasında artan temkinliliği yansıttığını söyledi. yüzde 4’ten fazla.
Pekin merkezli bir danışmanlık şirketi olan Jince Frontier’in kurucusu Tan Yifei, politikanın hükümetin daha geniş ekonomik hedefleriyle uyumlu olduğunu söyledi. Hanehalkı borcunun kaldırılması finansal istikrar için iyi bir şey olabilir ve politika yapıcıların mülk balonlarının risklerini etkisiz hale getirme konusundaki orijinal niyetiyle uyumludur” dedi.
Ulusal Finans ve Kalkınma Kurumu’nun verilerine göre, borçların GSYİH ile karşılaştırılmasıyla ölçülen Çin hane halkı borçluluğu, 2000 yılındaki yüzde 5’ten az iken 2021 sonunda yüzde 62’ye yükseldi.
Ancak artan ön ödeme, ipotekleri en kaliteli varlıkları arasında gören Çin ticari bankaları üzerindeki baskıyı artıracak ve devlet kredi hedeflerini karşılamalarını zorlaştıracaktır.
Yan, “Borç verenler ön ödemelerden hoşlanmaz” dedi. “Ön ödeme çok fazla artarsa, düzenleyiciler tarafından belirlenen yıllık borç verme hedefine ulaşamayacaklar.”
China Merchants Bank, ağırlıklı olarak ipotek ve kredi kartı kredilerinden oluşan perakende işinin, 2022’nin ilk yarısında yeni kredilerin daha küçük bir bölümünü oluşturduğunu ve yüzde 60’lık hedefinin çok altında olduğunu söyledi. Bankanın önemli bir kârlılık göstergesi olan net faiz marjı, ilk altı ayda 4 baz puan daralarak yüzde 2.44’e geriledi.
Çin’in varlık bakımından altıncı en büyük kredi kuruluşu olan Bank of Communication, 1 Ağustos’ta, ev kredilerinin ve işletme kredilerinin erken geri ödenmesi için kredi anaparasının yüzde 1’i oranında bir ceza uygulayacağını söyledi. Genellikle bu tür cezalardan feragat eden banka, bir şikayet dalgası aldıktan sonra bildirimi sildi.
Çin Halk Bankası, konut kredisi için referans bir oran olan beş yıllık kredi faiz oranını geçen hafta 15 baz puan indirerek yüzde 4,3’e düşürmek de dahil olmak üzere, hissiyatı değiştirmek ve ev satın alanlarını desteklemek için biraz çaba sarf etti.
Ancak 2021’den önce verilen ipoteklerin çoğu daha yüksek sabit faiz oranlarına ayarlandı ve değişken faiz oranlarında olanlar yalnızca 12 ayda bir ayarlanabilir. Bu, bazı borçluların daha ucuz bir kredi elde etmeye çalışmak için bu yıl ipoteklerini geri ödemeye istekli oldukları anlamına geliyor.
Şanghay merkezli Bella Jiang, “İpoteğimi temizleyip evi satmaya, ardından ailem için daha büyük bir daire satın almaya ve daha düşük oranda kredi başvurusunda bulunmaya hazırım” dedi. “Maliyet tasarrufu önceden yapılmalıdır. Ekonomik görünüm zaten çok zayıfken bankaların arkama yaslanıp benden zahmetsizce faiz kazanmasına izin vermek istemiyorum.”