Enflasyonu Yanlış Ölçüyoruz: Konut Dışı Enflasyonu Çok Düşük

Çalışma İstatistikleri Bürosu, konut maliyetlerindeki değişiklikleri yavaş değişen ve çok geç ulaşan şekillerde ölçer. BLS, Federal Rezerv Bankaları ve önde gelen ekonomistlerden yapılan araştırmalar, kira ve/veya ev fiyatlarındaki değişikliklerin TÜFE veya PCE enflasyon raporlarında nihai olarak daha yüksek veya daha düşük konut enflasyonu olarak rapor edilmesinden önce 12-18 aylık gecikmeler buluyor.

TÜFE barınağı (konut), eski ve yeni kiralamaların periyodik olarak incelenmesinden oluşur, bu nedenle eskiler yavaşça devreder. Sahibin Eşdeğer Kirası (OER), sahip olunan milyonlarca evin ne için kiralanmış olabileceğine dair doğası gereği mantıksız bir ortalama tahmin üretmek için kira anketi verilerini kullanır. OER tek başına TÜFE’nin dörtte biridir ve OER artı kira, TÜFE’nin yüzde 34’ünü ve Çekirdek TÜFE’nin yüzde 42’sini ifade eder.

Uzun bir veri gecikmesi, bu aşırı ağırlıklı konut enflasyonu tahminlerini o kadar yanıltıcı hale getiriyor ki, Fed Başkanı Powell, önce konutları kaldırmadan enflasyon hizmetlerini ölçmeye karşı uyarıda bulundu. “TÜFE daha az sığınak” olarak bakarsak, son on aydaki ortalama yıllık enflasyon oranı yüzde 0,6. Ve üretici fiyat endeksi (ÜFE) – konutu da hariç tutan – benzer bir yüzde 0,9 oranında arttı.

Fed ve medya, enflasyonu her ay bir önceki yıla göre artış olarak tanımlıyor. Ancak bu 12 aylık ortalama abartılı olmaya devam ediyor çünkü 2022 Mayıs ve Haziran aylarında yıllık enflasyon oranları, kısmen Rusya-Ukrayna işgali nedeniyle yüzde 11-14 idi. En eski ve en uç ayları 12 aylık ortalamanın dışına çıkardığımızda, TÜFE enflasyonu on iki ay için yüzde 4,9 yerine son on ay için yüzde 3,3’e düşüyor.

Bundan önce, Nisan 2021’den Haziran 2022’ye kadar TÜFE enflasyonu ortalama yüzde 8,6 idi. Enflasyonun yüzde 8,6’dan yüzde 3,3’e düşürülmesi, enflasyonun yapışkan veya inatla yüksek olduğu klişesini yalanlıyor. Yine de bu yüzde 3,3 rakamı çok daha fazla düşüyor – yüzde 0,6 – sığınağı hariç tutarsak.

Sığınak neden TÜFE’den hariç tutuluyor? Çünkü rakamlar yanlış.

Nisan ayında enerji fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 4,9 düştü, ancak konut fiyatları yüzde 8,1 arttı. Fed ve Fed basın teşkilatı, gıda ve enerjiyi TÜFE’den çıkarmak istiyor, ancak bunu yapmak, o küçülmüş “çekirdek” endeksin yüzde 42’sini koruyor. Yine de enerji fiyatları gerçekten bir yıl öncesine göre çok daha düşükken, ev fiyatları veya kiralar kesinlikle Olumsuz yayınlanan TÜFE rakamlarının gösterdiği gibi yüzde 8,1 oranında artıyor.

Fed Başkanı Jerome Powell Brookings Enstitüsü’nde 30 Kasım 2022’de yaptığı bir konuşmada konutun enflasyon istatistiklerine dahil edilmemesinin gerekçesini şöyle açıkladı:

Konut enflasyonu, dönüm noktalarında diğer fiyatların gerisinde kalma eğilimindedir. . . kiralama stokunun devir hızının yavaş olması nedeniyle. Yeni kiralamalardaki piyasa oranı, toplam konutun önümüzdeki yıl içinde nereye gideceğinin güncel bir göstergesidir. Yeni kira kontratlarında 12 aylık enflasyon önlemleri pandemi sırasında yaklaşık yüzde 20’ye yükseldi, ancak yaklaşık yıl ortasından bu yana keskin bir şekilde düşüyor. . . Bununla birlikte, genel konut hizmetleri enflasyonu, mevcut kira kontratları devrildikçe ve yeni kiralamalar için daha yüksek kiraları yakalamak için fiyatlarda sıçradıkça yükselmeye devam etti. Ve bunun önümüzdeki yıl da devam etmesi muhtemel. Ancak yeni kira enflasyonu düşmeye devam ettiği sürece, konut hizmetleri enflasyonunun önümüzdeki yıl düşmeye başlamasını bekliyoruz.

Arkaik kira ve OER rakamlarını hariç tutmak mükemmel bir öneridir. Ancak rakamları yalnızca hizmetler için düzeltmek, TÜFE’nin geri kalanını lekeli bırakacaktır. Kirasız konut, TÜFE’nin sadece yüzde 26,5’ini oluşturuyor. Ve Kasım ayından bu yana yüzde 2,7’lik bir artış oranına geriledi – 1986’dan 2020’ye ortalama yüzde 3,3’ün altında. sığınağı tüm TÜFE’den hariç tut?

Gecikmeli OER ve kira abartılı enflasyon son on ayda iki puandan fazla arttı – yüzde 0,6’dan yüzde 3,3’e yükseldi.

Ondan önce, gecikmeli OER ve kira abartısız enflasyon, Mart 2021 teşvik kontrollerinden Haziran 2022’ye kadar yaklaşık yüzde üç puan azaldı – konut dahil görünen enflasyon, konut dışı yüzde 11,5’ten yüzde 8,8’e düşürüldü. Gecikmeli kira ve OER, 2021’de bildirilen enflasyonu 2022’nin başına kadar düşük tuttu çünkü BLS tahminleri, Mart 2020’den Şubat 2021’e kadar olan pandemik kilitlenmeler sırasında yumuşak konut piyasasını bir gecikmeyle yansıtıyordu.

Temmuz 2022’den bu yana, aksine, ev fiyatları ve kiralar düşmeye başladı. düşmek, TÜFE’de OER ve kira her zamankinden daha yüksek yükseldi ve TÜFE ve PCE’ye yüzde 9 veya daha fazla olan aylık konut enflasyonu tahminlerini ekledi. Gecikmeli BLS yöntemleri, enflasyonu ve çekirdek enflasyonu öncekinden çok daha yüksek gösterdi. konut dışı enflasyonun altında yatan (Başkan Powell’ın hizmetler için önerdiği).

İlk grafik, OER’nin ev fiyatlarının S&P Case-Shiller endeksinden nasıl ayrıldığını gösteriyor.

Çok sayıda ciddi çalışma, TÜFE ve PCE raporlarındaki konut enflasyonu rakamlarının, gerçek piyasa kiraları ve ev fiyatlarının 12-18 ay gerisinde kaldığını göstermiştir:

OER tek başına TÜFE’nin dörtte biri olduğu için, büyük veri gecikmesi sorununu çözmenin en kolay yolu, diğer ülkelerin yaptığı gibi, OER’yi enflasyon ölçümlerimizden çıkarmaktır. İngiltere Merkez Bankası, enflasyon hedefine OER’yi dahil etmiyor. Avrupa Merkez Bankası, AB “uyumlaştırılmış tüketici fiyatları endeksini” (HICP) izlemektedir. OER hariç.

ABD, AB’nin yaptığı gibi kirayı TÜFE’de tutsa ancak çok daha büyük OER hatalarını kaldırsaydı ne olurdu? Cevap: Amerika Birleşik Devletleri için Uyumlaştırılmış Tüketici Fiyatları Endeksi gül yüzde 1.3 Temmuz 2022’den Nisan 2023’e kadar yıllık enflasyon oranı.

Fed, Avrupa merkez bankalarının yaptığı türden bir tüketici fiyat endeksini hedefliyor olsaydı, federal fon oranı 10 yıllık tahvil getirisinin tehlikeli bir şekilde üzerine çıkmadan çok önce, banka rezervlerindeki gecelik faiz oranlarını artırmayı durdurabilirdi. Getiri eğrisini altı ay boyunca terste tutmak, gereksiz yere sert bir iniş riski taşır çünkü yanıltıcı OER ve kira tahminlerine aldanmaktan kaçınırsak, enflasyon geçen Haziran’dan bu yana oldukça hızlı bir şekilde düştü.