Mevcut evlerin satışları Temmuz ayında yüzde 5,9 daha düşerek mevsimsellikten arındırılmış 4,81 milyon yıllık orana ulaştı. Bu, satış hızını kilitlenme durgunluğunun en düşük seviyesi olan Mayıs 2020’den bu yana en düşük seviyede bırakan art arda altıncı aylık düşüş. Kilitleme durgunluğu hariç, satışlar Kasım 2015’ten bu yana en düşük seviyesinde. Satışlar bir yıl öncesine göre yüzde 20,2 ve Ocak zirvesine göre yüzde 25,9 düştü.
Toplam mevcut ev satışlarının yaklaşık yüzde 89’unu oluşturan mevcut müstakil ev pazarındaki satışlar, Temmuz ayında yüzde 5,5 düşerek mevsimsellikten arındırılmış yıllık 4,31 milyon orana ulaştı (ilk tabloya bakınız). Satışlar bir yıl öncesine göre yüzde 19,0 ve Ocak zirvesine göre yüzde 25,0 düştü. Tek aile satışları da art arda altıncı ay düştü ve Mayıs 2020 karantina durgunluğundan bu yana en yavaş hızındaydı.
Tek aile segmentinde, dört bölgenin tümünde satışlar düştü. Satışlar Batı’da yüzde 9,5, Güney’de yüzde 5,5, hacim olarak en büyük bölge, Kuzeydoğu’da yüzde 5,4, hacim olarak en küçük bölge ve Ortabatı’da yüzde 2,6 düştü. Satışlar bir yıl öncesine göre dört bölgenin tamamında çift haneli düşüş gösterdi (Batı’da yüzde 30,3, Güney’de yüzde -17,5, Kuzeydoğu’da yüzde -15,9 ve Ortabatı’da yüzde -13,7). Satışlar ayrıca dört bölgenin tümünde Aralık 2019 karantina öncesi seviyesinin altında.
Daire ve kooperatif satışları ay için yüzde 9,1 düşerek, satışları Haziran ayındaki 550.000’e kıyasla aylık 500.000 yıllık oranda bıraktı (ilk tabloya bakın). Bir yıl öncesinden ölçülen konut ve kooperatif satışları yüzde 29,6 düştü ve Haziran 2020’den bu yana en düşük hızdaydı.
Temmuz ayında apartman ve kooperatif satışları dört bölgenin hepsinde düşerek Kuzeydoğu’da yüzde 18,2, Ortabatı’da yüzde 14,3, Batı’da yüzde 8,3 ve Güney’de yüzde 4,0 düştü. Bir yıl öncesine göre, dört bölgede de satışlar düştü (Güneyde yüzde 33,3, Batı’da yüzde -31,3, Ortabatı’da yüzde -25,0 ve Kuzeydoğu’da yüzde 18,2).
Satılık mevcut evlerin toplam envanteri Temmuz ayında yüzde 4,8 artarak 1,31 milyona yükselerek, aylık arzı (envanter çarpı 12 bölü yıllık satış oranı) 0,4 ay artarak 3,3’te, art arda altıncı artış ve Haziran’dan bu yana en yüksek seviye olarak bıraktı. 2020, ancak tarihsel karşılaştırmaya göre hala düşük.
Tek aile segmenti için envanter, ay için yüzde 5,4 artışla 1,17 milyon oldu ve Temmuz 2021 seviyesinin yüzde 3,5 üzerinde. Ayların arzı, önceki aydaki 2,9’dan 3,3’e yükseldi ve Haziran 2020’den bu yana en yüksek seviyeye ulaştı (ikinci tabloya bakınız). Haziran 2022’ye kadar, piyasadaki aylık yeni müstakil ev arzı, Mayıs 2010’daki en yüksek seviye olan 9.3 aya yükseldi ve tarihsel karşılaştırmaya göre çok yüksek (zayıf) bir okuma oldu (ikinci tabloya bakınız).
Daire ve kooperatif envanteri yüzde 5.1 artarak 144.000’e yükseldi ve aylık arzı Haziran’daki 3.0’dan 3.5’e çıkardı. Ay arzı, Temmuz 2021’in yüzde 16,7 üzerinde ve art arda altı ay arttı.
Mevcut bir evin Temmuz ayındaki medyan satış fiyatı, bir yıl önceki fiyatın yüzde 10,8 üzerinde 403,800 dolar oldu. Temmuz ayında tek ailelik mevcut ev satışları için fiyat geçen yıla göre yüzde 10,6 artışla 410,600 dolardı (üçüncü tabloya bakınız). Bir apartman dairesi/kooperatif için medyan fiyat, Temmuz 2021’in yüzde 9,9 üzerinde olan 345.000 dolardı.
Mortgage oranları, Haziran ayı sonundaki yüzde 5,81’lik zirveden Ağustos ortasında yüzde 5,22’ye düşerek yakın zamanda hafifledi, ancak yine de Ocak 2021’deki yüzde 2,65’lik en düşük seviyelerin oldukça üzerinde (dördüncü tabloya bakınız).
Rekora yakın yüksek ev fiyatları ve keskin yüksek ipotek oranlarının birleşimi, konut satın alınabilirliğinin düşmesine neden oldu. Ulusal Emlakçılar Birliği’nden alınan Konut Karşılanabilirlik Endeksi, tipik bir ailenin tipik bir evde ipotek kredisi almaya hak kazanıp kazanmayacağını ölçer. Tipik bir ev, NAR tarafından hesaplanan ulusal medyan fiyatlı, mevcut tek ailelik ev olarak tanımlanır. Tipik aile, ABD Nüfus Sayım Bürosu tarafından rapor edildiği gibi, ortalama aile gelirini kazanan kişi olarak tanımlanır. 100 değeri, medyan gelire sahip bir ailenin, medyan fiyatlı bir ev üzerinde ipotek almaya hak kazanmak için tam olarak yeterli gelire sahip olduğu anlamına gelir. 100’ün üzerindeki bir endeks, medyan geliri elde eden bir ailenin, %20 peşinat varsayarak, medyan fiyatlı bir evde ipotek kredisi almaya hak kazanmak için fazlasıyla yeterli gelire sahip olduğunu gösterir. Haziran ayı itibariyle endeks, Haziran 1989’dan bu yana en düşük olan 98.5’te kaldı (dördüncü tabloya bakınız).
Rekora yakın yüksek fiyatlar ve yüksek ipotek oranları satın alınabilirliği azalttığı ve giderek daha fazla alıcıyı piyasadan uzaklaştırdığı için konutların yoğun baskı altında kalmaya devam etmesi muhtemel.
Robert Hughes
Robert Hughes, Wall Street’teki ekonomik ve finansal piyasa araştırmalarında 25 yılı aşkın bir sürenin ardından 2013 yılında AIER’e katıldı. Bob, daha önce Brown Brothers Harriman için Küresel Sermaye Stratejisi başkanıydı ve yukarıdan aşağıya makro analizi aşağıdan yukarıya temellerle birleştiren öz sermaye yatırım stratejisi geliştirdi.
BBH’den önce Bob, State Street Global Markets için Kıdemli Sermaye Stratejisti, Prudential Equity Group’ta Kıdemli Ekonomik Stratejist ve Citicorp Investment Services için Kıdemli Ekonomist ve Finansal Piyasalar Analistiydi. Bob, Fordham Üniversitesi’nden ekonomi alanında yüksek lisans ve Lehigh Üniversitesi’nden işletme alanında lisans derecesine sahiptir.