Bir yıldan biraz daha uzun bir süre önce bu alana “Tüm Konutlar Uygun Fiyatlı Konuttur” İddiaya göre, konut kıtlığını azaltmaya yönelik temel adım, yeni uygun fiyatlı konut inşa etmeyi yasal hale getirmekti. Yaşadığım yer olan Raleigh, NC’de yeni bir daire için başabaş maliyetinin bir tahminini yaptım ve gerekli aylık kiranın yaklaşık 3.000 $ olduğunu gösterdim ve bu, müteahhidin anlaşmadan sıfır kar elde etmesi durumundaydı.
Yanıt olarak, gülünç göründüğü için ciddiye almakta zorlandığım bir tartışma içeren e-postalar aldım. Ancak, kontrol edildiğinde, tamamen doğru: Önemli sayıda “uygun fiyatlı konut savunucusu” aslında yeni konut inşa etmeye karşı, yoksullar için sübvansiyonlu konut hariç. Bunun nedeni, yeni konutun mevcut konuttan daha pahalı olması ve dolayısıyla yeni inşaata izin vermek fiyatı yükseltir.
Akıl… boggles. Diğerleri benim durumumu açıklamaya çalıştı; Onlara kredi vermeliyim. bu Atlantikpek de özgürlükçü olmayan bir yayın organı olan , “Barınma İnsanların Beyinlerini Kırıyor” Aynen şu sağ kanat fındık Washington Postadlı bu parça ile, “Daha Fazla Konut İnşa Etmek Gerçekten Daha Ucuz Hale Getirir”
Ama eleştirmenler ısrar ediyor. “” kelimesinin çok fazla farklı versiyonu var.arz şüpheci argüman” kapsamlı bir envanter yapmak için, ancak söyleyebileceğim kadarıyla dört ana argüman kategorisi var:
Argüman 1: Arazi — arazi, şehirlerde o kadar kıttır ki, hemen uygun fiyatlı konut dışında herhangi bir kullanım mevcut araziyi piyasadan çekecek ve bu arsa üzerine uygun fiyatlı konutların inşa edilmesini kalıcı olarak engelleyecektir.
Tartışma 2: Fiyat — yeni konut mevcut ortalama konuttan daha pahalı olacak ve bu nedenle ortalama fiyatı düşürmeyecek, artıracaktır.
Argument 3: Induced demand, allowing more high-end housing to be built in response to large increases in people moving to your cities, will lower the price of high-end housing, but that will simply attract even more rich people in the next wave. In growing areas, the price decrease from increased housing, in a static sense, will be more than offset by the additional high-end demanders moving in, in a dynamic context.Argüman 4: Bir mahallede konut inşa etmek genel olarak kiraları azaltsa bile, önceki kiracılar soylulaştırma nedeniyle yerinden edildiğinden ve bağlantılarının olduğu mahallede kalmaya çalıştıklarından, yakın çevredeki kiraları artırır.
New York Üniversitesi’nin Furman Merkezi’nden üç akademisyen çaba sarf etti Bu argümanları ciddiye almak için. Dedikleri gibi:
Bu makale, arz şüphecileri tarafından ortaya atılan argümanlar ile konut arzı ve bunun karşılanabilirlik üzerindeki etkisi hakkında hangi araştırmaların gösterdiği arasındaki uçurumu kapatmayı amaçlamaktadır… Artan arzın karşılanabilirliği iyileştirmediği şeklindeki temel argümanların her birini ele alıyoruz. Argümanların çoğu makul ve biz onları ciddiye alıyoruz, ancak sonuçta hem teoriden hem de ampirik kanıtlardan yola çıkarak, yeni evler eklemenin fiyat artışlarını yumuşattığı ve bu nedenle konutları düşük ve orta gelirli aileler için daha uygun hale getirdiği sonucuna vardık. Fiyatların ılımlı olması, fiyatların hiç artmayacağı anlamına gelmez; ama aksi halde olacakları kadar yükselmeyecekler.
O halde bu oldukça ılımlı sonuç, fiyatları düşürmek için yeterince yeni konut inşa etmenin mümkün olmayabileceğidir, ancak yeni konut inşa etmeyi yasallaştırırsak, en azından fiyatlar, şüphecilerin dürtülerine boyun eğip daha az artacaktır. yeni konutları tamamen yasakladı.
Tedarik şüpheci zihniyetinin içine girmeye çalışalım. Bunun gibi bir şey görünebilir:
Birçoğu onlarca yıldır orada yaşayan istikrarlı bir kiracı ve mal sahibi grubuyla müstakil evlerden, dublekslerden ve küçük apartmanlardan oluşan bir mahalle düşünün. (“Mahallenin karakterini koru” argümanının ayrı sorunları vardır; burada açıklanan.)
Mahalle daha yoğun bir gelişime izin verecek şekilde yükseltilirse, arazi müteahhitlere satıldığı için mevcut birimlerin bir kısmı yıkılacaktır. Bunun iki etkisi olacaktır.
İlk olarak, şu anda nispeten uygun olan bir birim, kiralama pazarından kalıcı olarak çıkarılacak ve çok daha yüksek kiralama maliyetli yeni birimlerle değiştirilecektir. Evet, bir zamanlar sadece iki ünitenin olduğu yerde 12 yeni ünite inşa edilecek olabilir, ancak yeni ünitelerin her birinin fiyatı çok daha yüksek olacaktır.
İkinci olarak, yeniden bölgelendirme, yeni birimlerin etrafındaki arazinin değerinin keskin bir şekilde yükselmesine neden olacak, bu da ya ev sahiplerinin yükseltilmiş mahallelerdeki mevcut birimler için daha fazla ücret almasına ya da bu ev sahiplerinin süreci tekrarlamak için müteahhitlere satış yapmasına neden olacaktır.
Ne olursa olsun, fiyatlar keskin bir şekilde yükselir.
Yani evet. Bu iyi bir argüman değil mi? Artan konut stoku ortalama kirayı artırır. Bu onların argümanı. Bunun derdi ne?
Bir sorun, argümanın sadece ampirik olarak yanlış.
Ancak daha büyük zorluk, klasik Frederic Bastiat arasındaki ayrımdır. görülen ve görülmeyen. Bir bölgede barınma için çok büyük bir talep varsa, çünkü insanlar doldurulamayan yüksek maaşlı işler olduğu için veya insanlar o şehirde yaşamak istedikleri için oraya taşınmak istiyorlarsa, o zaman “muazzam” bir konut kıtlığı olmak. İzin almanın ve yeni konut inşa etmenin zorluğu ve masrafı ve fiili inşaatı organize etme masrafı göz önüne alındığında, bu, fiyatın artacağı anlamına gelir. Yeni inşaatlara “izin verirsek” fiyatlar aslında artacaktır. Ve evet, bu görülen etki.
Ama görünmeyeni düşünün. Yeni inşaatlara izin vermediğimizi ve mevcut sakinler için maliyetleri “adil” tutmak için kira kontrolünü kullandığımızı varsayalım. O zaman piyasaya çıkan az sayıdaki ev ve dairenin fiyatları fırlayacak ve pazar çökecek. “kim olduğunu bilen” bir sistem dairelerin ilan edilmediği, ancak bağlantı ve rüşvet yoluyla tahsis edildiği yer.
Daha da kötüsü, zengin, ırksal olarak homojen mahallelerin başarılı “savunması” – ırkçı diyebileceğimiz bir şey, ancak orada yaşayan herkes politik olarak, her yerde aşırı solda. diğer hayatın yönü – umutsuz yeni gelenlerin “daha az arzu edilen” mahallelere bakmalarına neden olur. Dikkat çekici bir şekilde, varlıklı mahalleler buna neden olsa da sınırlarında yeni inşaatlara izin vermeyi reddetmek, zengin solcular buna “soylulaştırma” diyor! Ardından, şehrin çok ihtiyaç duyduğu konutları inşa etmeye çalıştıkları için “açgözlü geliştiricileri” eleştirme küstahlığına sahipler.
Mesele şu ki, soylulaştırmanın görünmeyen nedeni, varlıklı solcu mahalle derneklerinin düşünmeden hareket eden NIMBYizmi. Ve neredeyse tüm uygun fiyatlı konutların ortadan kaldırılmasına neden olan şehirde, çabuk. Bunun yanlış yönlendirilmiş “mahalle savunucularının” niyeti olmadığını anlıyorum ama bu görünmeyen bir etki ve çok güçlü. (Adil olmak, tüm sağlıklı konut piyasaları aynıdırancak her sağlıksız konut piyasası kendi yolunda sağlıksızdır.)
Konut inşa etmeyi yasal hale getirmek yine de fiyat artışlarına neden olabilir, çünkü mevcut birimlerin sayısının barındırabileceğinden daha fazla insan şehre taşınmak ister, çünkü inşaat uzun zaman alır ve izin vermek karmaşıktır. Ancak biraz konut inşa etmek son yirmi yılda kıyı kentlerimizde gördüğümüz gibi, hiç inşa etmemekten daha iyidir.
Tüm konutlar uygun fiyatlı konutlardır.
Michael Munger
Michael Munger, Duke Üniversitesi’nde Siyaset Bilimi, Ekonomi ve Kamu Politikası Profesörü ve Amerikan Ekonomik Araştırma Enstitüsü Kıdemli Üyesidir.
Dereceleri Davidson College, St. Louis’deki Washingon Üniversitesi ve Washington Üniversitesi’ndendir.
Munger’in araştırma ilgi alanları arasında düzenleme, politik kurumlar ve politik ekonomi bulunmaktadır.