Stijn Van Nieuwerburgh, “Uzaktan çalışma devrimi: Gayrimenkul değerleri ve kentsel çevre üzerindeki etki” konulu 2023 Başkanlık Konuşmasını Amerikan Emlak ve Kentsel Ekonomi Derneği’ne verdi. (Gayrimenkul Ekonomisi, Ocak2023, s. 7-48, abonelik veya kitaplık erişimi gerekir). O yazıyor:
Mevcut döngünün ötesine bakarak, pandeminin konut ve ticari emlak piyasaları üzerindeki uzun vadeli etkilerine odaklanmak istiyorum. Kanımca bunun en uzun süreli etkisi, uzaktan çalışmadaki dramatik artış. Zorunluluktan doğan uzaktan çalışma, artık modern işgücü piyasalarının kalıcı bir özelliği haline gelmiş gibi görünüyor. Bu, çalışanların hoşlandığı ve bedelini ödemeye istekli olduğu bir avantajdır. İşe gidip gelme toleransları kalıcı olarak azalmış gibi görünüyor. Evden çalışmanın (WFH) getirdiği esnekliği deneyimleyen cin şişeden çıktı. Firma yöneticileri de, genellikle daha yüksek üretkenlik ve karlar biçimindeki erdemlerini görmeye geldiler ve çalışanların ofiste olmasını bekledikleri gün sayısıyla ilgili kendi beklentilerini ayarladılar. Bazı firmalar tamamen uzaklaşırken, diğerlerinin çoğu ofiste 2-3 günlük hibrit bir çalışma programına geçti. Ofis talebine ilişkin çeşitli göstergeler, pandemi öncesi yüksek su seviyelerinin çok altında seviyelerde sabitlenmiş görünüyor.
Evden çalışma kalıpları nasıl değişti? Van Nieuwerburgh da dahil olmak üzere birçok kişi tarafından atıfta bulunulan bir kaynak, Son birkaç yılda Jose Maria Barrero, Nicholas Bloom, Shelby Buckman ve Steven J. Davis tarafından yürütülen Çalışma Düzenlemeleri ve Tutumları Araştırması (SWAA). İşte Şubat 2023’teki en son sürümlerinden bir ana model.
Şuradaki verileri kullanma: Amerikan Zaman Kullanım Anketi ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu tarafından yürütülen bir araştırmaya göre, ücretli tam günlerin yaklaşık %5’inin pandemi vurmadan önce evden çalışıldığını tahmin ediyorlar. Salgının başlarında, bu pay tüm ücretli iş günlerinin %60’ının üzerine çıktı. Şimdi tüm ücretli iş günlerinin %30’undan daha azına düştü. Kırmızı çizgi, şu andan itibaren verileri gösterir: Hanehalkı Nabız Anketi çok benzer sonuçlar bulan ABD Sayım Bürosu tarafından yürütülüyor.
Tabii bu oran, sürekli işyerinde olanlar, sürekli evden çalışanlar ve aradaki hibrit düzenlemeler arasında genel bir ortalama. Pandemiden önce, işler ya tamamen bir işyerinde ya da tamamen evde olma eğilimindeydi. Hibrit düzenlemelerin yaygın kullanımı yenidir.
Bu değişim gayrimenkulü nasıl etkiledi? Van Nieuwerburgh pek çok önlem sunuyor ve ben burada bunlardan sadece birkaçını aktaracağım. Ofis alanı açısından Kastle şirketi, ofis binalarının giriş alanlarından “turnstyle” verilerini toplar. (Bu önlemin mi yoksa bu binaların tüm ofis alanı kullanımını temsil edip etmediğine dair sorular olduğunu belirtmek gerekir, ancak yine bu noktada farklı kaynaklardan aynı genel örüntüye sahip çok sayıda önlem vardır.) Pandemiden önce 100 idi, şimdi hala sadece 40 civarında. Yüksek teknolojiye sahip San Francisco metro bölgesi, en düşük ofis doluluk oranına sahiptir.
Başka bir önlem, kiralanan ücretli ofis alanından elde edilen gelire bakmaktır. Ticari kiralamaların genellikle 5-10 yıl sürdüğünü hatırlamakta fayda var, bu nedenle pandemi vurduğundan beri bazı kiralamalar henüz yeniden müzakere edilmedi. Bu nedenle, burada gösterilen kiralama gelirindeki düşüşün gelecekte de devam etmesi muhtemeldir.
Son olarak, New York City’den alınan verileri kullanarak ev satışları ve kiralama fiyatlarına ilişkin bir model burada. Yatay eksen, rezidansın New York şehrinin merkezine ne kadar yakın olduğunu gösterir. Dikey eksen, kira veya ev fiyatlarındaki artışı gösterir. Soldaki panelde yeşil çizgi, pandemiden önceki altı yıl boyunca kiraların merkeze yakın veya uzak olsanız da yaklaşık olarak aynı arttığını (yani, yeşil çizgi oldukça düz) gösteriyor. şehir. Kırmızı çizgi, pandemi darbesinden sonra şehir merkezine yakın kiraların düştüğünü, şehir merkezine uzak kiraların ise arttığını gösteriyor. Sağdaki panel, salgından önce şehir merkezine yakın yerlerde evler için fiyat artışının daha yüksek olduğunu (yeşil hat), ancak şehir merkezine yakın evler için fiyat artışının pandemiden sonra daha düşük olduğunu, aslında negatif olduğunu gösteriyor ( kırmızı cizgi).
Pandemi, bir dizi eski çalışma düzenlemesini gevşetti. Makul göründüğü gibi, daha önce işe gidip gelenlerin büyük bir bölümünün haftada en az bir veya iki gün veya belki daha fazla evden çalışmaya kalıcı bir geçiş yaptığını varsayalım. Gayrimenkul, şehirler ve üretkenlik için olası sonuçlardan bazıları nelerdir? Buradaki araştırma elbette oldukça ön hazırlık niteliğinde, ancak burada bazı sorunlar var.
Pek çok insan işe gidip gelmekten gerçekten nefret ediyor. Daha azını yapma şansına sahip olduklarından, tam zamanlı olarak geri dönmek istemiyorlar. Öte yandan, herkes mutfak masasında veya oturma odasındaki kanepede çalışmak da istemez. Bu nedenle, banliyölerde bulunan uydu ofislerin veya banliyölerde gün boyunca görünebileceğiniz “ortak çalışma” ofislerinin yükselişini görmemiz bir olasılık. Bu tür yerler, çalışan bir yazıcı veya sanal toplantılar için odalar gibi bazı lojistik destek sunabilir ve işverenler genellikle çalışanlarının evden bir ipucu aldığını bilmeyi tercih eder.
Pek çok işçi hibrit bir programa geçecekse, belki her hafta birkaç gün evden çalışacaksa, çeşitli koordinasyon sorunları ortaya çıkar. Evde kaç gün İnsanların ofiste birlikte olması amaçlarından biriyse, o zaman insanların hangi günlerde ofiste olacağı konusunda bir anlaşma yapılmalıdır. İşverenler, Pazartesi ve Cuma günleri evden çalışma günleri olmasıyla ilgili endişelere sahip olabilir, örneğin, haftada üç gün çalışmayı zımnen kabul ettikleri korkusuyla. İşverenler, departmanların hep birlikte ofise geldiği bir durum isteyebilir: belki pazarlama pazartesi ve salı günleri, insan kaynakları departmanları ise perşembe ve cuma günleri oradadır ve iki departman artık aynı alanı paylaşmaktadır. Ofisteki kişisel alanlar azalabilir: Ne de olsa haftada sadece 2-3 gün orada olacaksanız, gerçekten kendi ofisinize veya odanıza ihtiyacınız var mı? Belki üzerine eşyalarınızın yığıldığı bir tekerlekli araba ile gayet iyi idare edebilirsiniz ve ofisteyken onu açık bir alana çevirip bir sandalye kaparsınız. Şehir merkezindeki işverenler, yüz yüze ve sanal toplantılar için daha fazla alan veya ofiste kimin olduğuna ve o gün neye ihtiyaç duyulduğuna bağlı olarak bölmelerin açılıp kapatılabileceği daha esnek bir alan isteyebilir.
Şehir merkezinde çok daha az işçi olduğu ve çevrimiçi alışverişin devam eden yükselişiyle, kentsel perakende büyük bir düşüş yaşadı (elbette ki bu da şehir merkezinde çalışmayan başka bir insan grubudur). Teorik olarak, hibrit bir programdaki çalışanlar, şehir merkezindeki alışverişlerini ofise gittikleri günlerde yapabilirler, ancak bu gerçekleşmiyor gibi görünüyor. Bu nedenle, evden çalışmanın şehir merkezindeki perakende sektörünü de şaşırtması muhtemeldir.
Kent merkezlerinin ekonomik temeli değişecek. Daha az ofis işi ve daha az perakende ile, restoranlara ve eğlenceye daha bağımlı hale gelecekler. Ayrıca orada gerçekten yaşayan insanların satın alma gücüne daha fazla bağımlı hale gelebilirler.
Sınırlı arz karşısında talebin fiyatları her zamankinden daha yükseğe çekmesi anlamında birçok şehirde ev sıkıntısı var. Peki ya bu daha az kullanılan ofis ve perakende satış alanlarının bir kısmı konut alanına dönüştürülebilirse? Burada bir takım zor meseleler var. Saf yapısal anlamda, pek çok ofis alanı konut alanı gibi planlanmamıştır: temel bir örnek olarak, sıhhi tesisat ve koridorlar aynı değildir. Uzak uçta bir pencere bulunan uzun ve dar dairelere bölünmüş büyük bir kare ofis binası hayal edilebilir – ancak bu mutlaka çekici bir vizyon değildir ve çeşitli konut inşaatı kodlarıyla ters düşebilir. Bu tür dönüşümlerin inşaat maliyetleri yüksektir ve belediye meclislerinin ne tür dönüşümlere izin verileceğini dikte etme şansından ve fiyatları ve perakende satış oranlarını belirleme fikrinden şimdiden suları aktığına bahse girebilirsiniz. Bana, burada şehirlere konut getirmek için büyük bir fırsat varmış gibi geliyor ve sanki siyasi ve ekonomik kısıtlamalar bu fırsatı boğacak gibi.
Uzun vadede, evden çalışma modeli üretkenliğe katkıda bulunacak mı? Bu noktadaki kanıtlar karışıktır. Salgının başlarında, birkaç araştırma, evden çalışmayla üretkenliğin oldukça yüksek kaldığını buldu. Ancak bu süre zarfında, birçok firmadaki işçiler de yardım etmek ve geçinmek için özel çaba sarf ediyorlardı. Zamanla, bazı işlerin uzaktan çalışma için diğerlerinden daha uygun olduğu ortaya çıktı. Pandemi ilk vurduğunda evden tam zamanlı çaba gösterme konusunda titiz olan bazı işçiler, zamanla gevşemeye başladı. Firmalar, bazı iş faaliyetlerinin -belirli beyin fırtınası ve strateji oluşturma ya da belirli türde bilgi paylaşımı gibi- insanlar birbirini her gün gördüğünde ve gruplar halinde bir araya gelebildiğinde daha iyi çalıştığından endişelenmeye başladı. Evden çalışma dünyasında, yeni işe alınanlar için iş başında eğitimin nasıl çalıştığı veya yeni işe alınanların diğer çalışanlarla nasıl gayrı resmi yüz yüze görüştükleri net değil. Çalışan eğitiminin de işe yarayıp yaramadığı net değil. Bir şirket için evden çalışıyorsanız, ancak başka bir şirket için evden çalışmaya geçebilirseniz, her iki işverene de ne kadar sadıksınız?
Evden çalışmanın etkileri söz konusu olduğunda, hepimiz anında öğreniyoruz. Çatışma çıkma ihtimali de var. Şu anda bana öyle geliyor ki, birçok çalışan ara sıra ofise gitmeye istekli ve pek çok işveren de bazı zamanlar evden çalışmaya istekli – ancak kimin karar vereceği büyük ölçüde değişiyor.