Konut daha pahalı hale gelmeye devam ediyor – ve yeni veriler fiyat artışlarının yavaşladığını gösterse de, artan kira fiyatları genel enflasyonu kontrol altına almanın ne kadar zor olabileceğinin altını çiziyor.
Salı günü yayınlanan Tüketici Fiyat Endeksi raporuna göre, enflasyon Ağustos ayında bir önceki yıla göre yüzde 8,3 arttı. Bu, enflasyonun yüzde 8,5’e çıktığı bir önceki aya göre daha yavaş, ancak yine de tüketiciler ve politika yapıcılar için rahatsız edici derecede yüksek. Fiyatlar Temmuz-Ağustos döneminde yüzde 0.1 arttı.
Enflasyonun en büyük etkenlerinden biri yüksek kira fiyatları oldu. Zillow’dan alınan verilere göre, tipik ABD aylık kirası Ağustos ayında bir önceki yıla göre yüzde 12,3 artarak 2.090 dolardı. Bu, pandemi öncesine göre çok daha yüksek – Şubat 2020’de ülkenin ortalama kirası 1.660 dolardı.
TÜFE raporuna göre, kira, evden uzakta konaklama ve ev sigortasını içeren barınma fiyatları, Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 0,7 artarak 1991’den bu yana en büyük aylık artışını kaydetti. Kira endeksi de kendi başına Temmuz ayına göre yüzde 0,7 arttı. ve bir yıl öncesine göre yüzde 6,7 arttı.
Ekonomik politika yapıcılar, yalnızca tüketicilerin bütçelerinin büyük bir bölümünü konutlara harcaması nedeniyle değil, aynı zamanda kategorinin enflasyona önemli bir katkıda bulunması nedeniyle de kira fiyatlarını yakından izliyor. Barınma, Tüketici Fiyat Endeksi’nin en büyük bileşeni olup, genel enflasyonun yaklaşık yüzde 30’unu oluşturmaktadır. Değişken gıda ve enerji fiyatlarını hariç tutan “çekirdek” TÜFE’nin daha da büyük bir kısmı. TÜFE verileri, Federal Rezerv yetkililerinin para politikası hakkında önemli kararlar alırken dikkate aldığı faktörlerden biridir.
Apartment List’in kıdemli ekonomisti Chris Salviati, “Konut maliyetleri TÜFE ölçümünde hala yükseliş eğiliminde” dedi. “Bu, enflasyon rakamını yüksek tutmada kesinlikle önemli bir rol oynuyor.”
Salgının başlarında, piyasaya daha fazla insan girdikçe ve hanehalkı oluşumları arttıkça kira fiyatları yükseldi. Salviati, talepteki bu artışın kısmen, ebeveynlerinin evlerinden taşınan genç insanlardan ve evden çalıştıkları için daha fazla alan isteyen insanlardan kaynaklandığını söyledi. Ancak Salviati, özellikle pandeminin inşaat gecikmelerine, artan malzeme maliyetlerine ve işgücü kıtlığına yol açmasından bu yana, talebi karşılamak için piyasaya yeterli sayıda yeni birim gelmediğini söyledi.
Hükümet verileri, kira fiyatlarının hızla artmaya devam ettiğini gösterse de, önümüzdeki aylarda düşmeye başlayabileceklerine inanmak için bazı nedenler var.
Kiralar buradan nereye gidebilir
Özel sektör verilerine göre, pandemi sırasında erken dönemde yükselen kira fiyatları daha yavaş artmaya başladı. Apartman Listesi’nden yakın tarihli bir rapor, ulusal kira endeksinin Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 0,5 arttığını, Temmuz ayındaki yüzde 1’lik artıştan düştüğünü ortaya koydu. Rapora göre, fiyatlar pandemi öncesine göre daha hızlı artmasına rağmen kiralar geçen yıla göre önemli ölçüde daha yavaş arttı.
Ulusal boşluklar da artmaya başladı. Rapora göre, geçen sonbaharda yüzde 4,1’lik düşük bir düşüşten sonra, apartman boşlukları yüzde 5,1’e hafifçe yükseldi, bu da rapora göre daha fazla kullanılabilir birim olduğu anlamına geliyor.
Wells Fargo’da kıdemli bir ekonomist olan Sarah House, arzın artması ve ev sahiplerinin kiracılardan daha fazla tepki görmeden önce ne kadar talep edebilecekleri konusunda “biraz daha gerçekçi olmaya” başlamasıyla kira fiyatlarının düşebileceğini söyledi. Ancak, TÜFE ölçüsündeki kira fiyatlarının yavaş hareket etme eğiliminde olduğunu, bu nedenle hükümet verilerinin, özel sektör verilerinin halihazırda almakta olabileceği fiyat düşüşünü yansıtmasının zaman alabileceğini söyledi.
Bunun nedeni büyük ölçüde hükümet verilerinin mevcut kiralamaları da hesaba katması ve birçok özel veri kaynağının mevcut piyasa koşullarını yakalamak için yalnızca yeni kiralama fiyatlarını incelemesidir. Kiralar, genellikle yıllık olarak gerçekleşen kiralamalar sona erdiğinde değiştiğinden, bu durum devlet verilerinde gecikmeye neden olabilir.
House, “Aylık fiyat artışı oranında bir yavaşlama görmeye başlamak üzere olduğumuzu düşünüyorum” dedi. Ancak bir süre daha tarihsel anlamda oldukça güçlü kalması muhtemel” dedi.
Araştırma şirketi Inflation Insights’ın kurucusu ve başkanı Omair Sharif, TÜFE ölçümü sonunda özel sektör verilerini yakalayacağı için kira fiyatlarındaki artışların önümüzdeki aylarda yavaşlayabileceğini söyledi.
Sharif, “Bu yılın sonundan gelecek yılın ilk çeyreğine doğru, muhtemelen TÜFE verilerinin bu yavaşlama açısından gördüklerimizi daha yakından taklit etmeye başladığını görmeye başlamalıyız” dedi.
Kira fiyat artışındaki yavaşlama, genel enflasyonun Fed’in yıllık yüzde 2 enflasyon hedefine yaklaşmasına yardımcı olabilir. Ağustos ayında kira, gıda ve tıbbi bakım fiyatları yükselse de benzin, kullanılmış araba ve havayolu fiyatları düştü.
Yine de, ipotek oranları 2008’den bu yana en yüksek seviyelerine fırladı ve ev fiyatları pandemi öncesine göre çok daha yüksek. Bu, insanların aylık ödemeleri karşılamasını zorlaştırdı ve bazı potansiyel ev alıcılarının piyasadan fiyatlandırılmasına yol açtı. İnsanlar satın almak yerine kiralamaya devam ederse, bu kiralama talebini artırabilir ve fiyatları yüksek tutabilir.
Salviati, “İlk kez ev satın alacak potansiyel alıcıların bazılarının kenara çekildiğini görmeye başlıyoruz” dedi. “Bu insanlar daha uzun süre kiralık birimlerde kalıyor, bu da biraz sıkışıklık katıyor.”